DooetCalc

Kalkulator KPR — Simulasi Cicilan Rumah

Masukkan harga rumah, DP, bunga, dan tenor — kalkulator ini menghitung cicilan per bulan dengan metode anuitas, total bunga yang kamu bayar, plus perbandingan skenario bunga fixed vs floating biar nggak kaget di tahun ke-4.

Simulasi Cicilan KPR

Rp
%
%

Bunga promo tetap di tahun-tahun awal, umumnya 1–5 tahun pertama.

thn
%

Bunga setelah masa fixed berakhir, biasanya 10–12% mengikuti pasar.

Hasil Perhitungan

Cicilan per bulan (masa fixed)
Rp 0
Pokok pinjamanRp 0
Uang muka (DP)Rp 0
Total bunga selama tenorRp 0
Total yang dibayarRp 0
Cicilan jika bunga floatingRp 0
Kenaikan cicilan (floating shock)Rp 0

Simulasi memakai metode anuitas. Angka aktual mengikuti kebijakan bank, biaya provisi, asuransi, dan biaya akad yang tidak termasuk di sini.

Kenapa Simulasi KPR Itu Wajib Sebelum Akad

KPR adalah komitmen finansial terbesar dalam hidup kebanyakan orang Indonesia — cicilannya jalan 15–25 tahun, dan total bunga yang dibayar sering kali hampir setara harga rumahnya sendiri. Tanpa simulasi, gampang terjebak angka "cicilan 3 jutaan" yang terlihat ringan, padahal belum menghitung skenario setelah bunga promo berakhir.

Kalkulator di atas memakai metode anuitas, yaitu metode yang dipakai hampir semua bank di Indonesia untuk KPR. Cirinya: cicilan per bulan tetap, tapi komposisinya berubah — di tahun-tahun awal porsi bunganya besar, porsi pokoknya kecil. Makin ke belakang, porsi pokok membesar.

Cara Menghitung Cicilan KPR (Metode Anuitas)

Rumusnya:

Cicilan = P × r × (1+r)n / ((1+r)n − 1)

  • P = pokok pinjaman (harga rumah − DP)
  • r = suku bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
  • n = jumlah bulan tenor (tenor tahun × 12)
Contoh konkret

Rumah Rp 500 juta, DP 20% (Rp 100 juta) → pokok pinjaman Rp 400 juta. Bunga fixed 7% per tahun, tenor 20 tahun (240 bulan).

r = 7% ÷ 12 = 0,5833% per bulan. Cicilan = Rp 400 juta × 0,005833 × (1,005833)240 / ((1,005833)240 − 1) ≈ Rp 3.101.000/bulan.

Total yang dibayar: Rp 3.101.000 × 240 = Rp 744,2 juta. Artinya total bunga = Rp 344,2 juta — hampir 86% dari pokok pinjamannya!

Jebakan Terbesar: Floating Shock

Sebagian besar KPR di Indonesia memakai skema fixed lalu floating: 1–5 tahun pertama bunganya rendah (misal 5%), setelah itu berubah mengikuti suku bunga pasar (umumnya 10–12%). Pada contoh di atas, cicilan Rp 3,1 juta di masa fixed bisa melonjak ke Rp 4,1 juta saat floating 11% — naik 33% dalam sebulan.

Strategi menghadapinya: (1) pastikan cicilan floating-nya pun masih muat di budget kamu, bukan cuma cicilan promonya; (2) pertimbangkan refinancing/takeover ke bank lain menjelang masa fixed berakhir untuk dapat bunga promo baru; (3) kalau ada rezeki lebih, lakukan pelunasan sebagian untuk memangkas pokok.

Biaya-Biaya Selain Cicilan yang Wajib Disiapkan

Banyak pembeli rumah pertama kaget karena dana yang perlu disiapkan jauh lebih besar dari DP saja:

  • BPHTB — 5% × (NJOP − NPOPTKP), biasanya belasan hingga puluhan juta.
  • Biaya notaris & AJB — sekitar 1% dari harga transaksi.
  • Biaya provisi bank — sekitar 1% dari plafon kredit.
  • Asuransi jiwa & kebakaran — wajib, preminya dibayar di muka untuk beberapa tahun.
  • Biaya appraisal & administrasi — ratusan ribu hingga jutaan.

Patokan kasarnya: siapkan DP + 10–15% dari harga rumah untuk total dana awal.

Tips Biar KPR Kamu Sehat

  • Jaga DBR ≤ 35%. Total cicilan (KPR + cicilan lain) maksimal 35% dari penghasilan bersih. Gaji 10 juta → cicilan aman ≤ Rp 3,5 juta.
  • DP lebih besar = bunga lebih kecil. Tiap 10% tambahan DP memangkas pokok dan total bunga secara signifikan.
  • Bandingkan minimal 3 bank. Selisih bunga 1% selama 20 tahun bisa berarti puluhan juta rupiah.
  • Hati-hati tenor super panjang. Tenor 25 tahun cicilannya lebih ringan, tapi total bunganya jauh lebih besar dibanding 15 tahun.
  • Baca klausul denda pelunasan dipercepat. Beberapa bank mengenakan penalti 1–2% jika melunasi sebelum waktu tertentu.

Disclaimer: hasil kalkulator ini adalah simulasi edukasi. Keputusan KPR tetap harus dikonsultasikan dengan bank dan perencana keuangan.

Pertanyaan Umum tentang KPR

Bagaimana cara menghitung cicilan KPR?

Cicilan KPR dihitung dengan metode anuitas: Cicilan = P × r × (1+r)n / ((1+r)n − 1). P adalah pokok pinjaman (harga rumah dikurangi DP), r adalah bunga per bulan, dan n adalah jumlah bulan tenor. Kamu bisa pakai kalkulator di atas — tinggal masukkan angka, hasilnya langsung muncul.

Apa bedanya bunga fixed dan floating pada KPR?

Bunga fixed tetap selama periode promo (umumnya 1–5 tahun), misalnya 5%. Setelah masa itu berakhir, bunga menjadi floating yang mengikuti suku bunga pasar (biasanya 10–12%), sehingga cicilan bulanan bisa naik 25–40%. Selalu hitung skenario floating sebelum akad.

Berapa DP minimal KPR di Indonesia?

Umumnya 10–15% untuk rumah pertama sesuai aturan LTV Bank Indonesia. Beberapa bank menawarkan DP 0% untuk program khusus, tapi bunga dan cicilannya biasanya lebih tinggi karena pokok pinjamannya penuh 100%.

Biaya apa saja selain cicilan saat ambil KPR?

Selain DP, siapkan BPHTB (5% dari NJOP dikurangi NPOPTKP), biaya notaris & AJB (±1%), provisi bank (±1% plafon), appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya balik nama. Totalnya kira-kira 10–15% dari harga rumah di luar DP.

Berapa cicilan KPR yang aman dari gaji?

Bank umumnya memakai batas Debt Burden Ratio (DBR) 30–35% dari penghasilan. Jika gaji bersihmu Rp 10 juta, total cicilan yang aman maksimal sekitar Rp 3–3,5 juta per bulan — dan itu sudah termasuk cicilan lain seperti kartu kredit atau kendaraan.