DooetCalc

Kalkulator Kemampuan Beli Rumah

"Gaji segini kuat beli rumah harga berapa?" — pertanyaan paling jujur sebelum survei properti. Hitung plafon KPR maksimalmu dengan aturan bank (DBR 35%), lalu lihat harga rumah maksimal beserta DP yang harus disiapkan.

Simulasi Kemampuan Beli

Rp

Pakai penghasilan bersih setelah pajak. Punya cicilan lain? Kurangi dulu dari angka ini.

%
thn
%

Hasil Perhitungan

Harga rumah maksimal yang aman
Rp 0
Cicilan maksimal aman (35% gaji)Rp 0
Plafon KPR maksimalRp 0
DP yang perlu disiapkanRp 0
Estimasi biaya akad & pajak (±12%)Rp 0
Total dana awal yang dibutuhkanRp 0

Memakai Debt Burden Ratio 35% sesuai standar umum bank. Biaya akad & pajak adalah estimasi kasar (BPHTB, notaris, AJB, provisi, asuransi).

Bank Tidak Menilai Mimpi — Bank Menilai Angka

Saat mengajukan KPR, bank tidak peduli seberapa ingin kamu punya rumah. Mereka memakai satu metrik dingin: Debt Burden Ratio (DBR) — total cicilan bulanan dibagi penghasilan bersih. Batas umumnya 30–35%. Lewat dari itu, pengajuanmu besar kemungkinan ditolak, atau lebih buruk: disetujui tapi hidupmu jadi sesak bertahun-tahun.

Kalkulator ini membalik rumusnya: dari cicilan maksimal yang aman, kita hitung mundur plafon pinjaman maksimal (invers anuitas), lalu harga rumah maksimal setelah dikurangi DP.

Cara Hitungnya (Invers Anuitas)

  1. Cicilan maksimal = 35% × gaji bersih. (Kurangi dulu cicilan berjalan: kartu kredit, kendaraan.)
  2. Plafon maksimal = Cicilan × ((1+r)n − 1) / (r(1+r)n), dengan r = bunga/12, n = tenor dalam bulan.
  3. Harga rumah maksimal = Plafon ÷ (1 − DP%).
Contoh konkret

Gaji bersih Rp 10 juta/bulan, bunga 7%, tenor 20 tahun, DP 20%.

Cicilan maksimal = 35% × Rp 10 juta = Rp 3,5 juta/bulan. Plafon maksimal ≈ Rp 451 juta. Harga rumah maksimal = Rp 451 juta ÷ 0,8 ≈ Rp 564 juta.

DP yang disiapkan = 20% × Rp 564 juta ≈ Rp 113 juta, plus estimasi biaya akad & pajak ±12% (≈ Rp 68 juta). Total dana awal ≈ Rp 181 juta. Angka inilah yang sering bikin orang kaget — harga rumah bukan satu-satunya yang perlu disiapkan.

4 Cara Menaikkan Kemampuan Belimu

  • Perbesar DP. DP 30% vs 20% pada contoh di atas menaikkan harga maksimal sekaligus memangkas total bunga puluhan juta.
  • Panjangkan tenor — dengan sadar. Tenor 25 tahun menaikkan plafon (cicilan/bulan lebih kecil), tapi total bunga membengkak. Hitung trade-off-nya di Kalkulator KPR.
  • Lunasi cicilan lain dulu. Cicilan motor Rp 1,5 juta/bulan "memakan" Rp 1,5 juta dari jatah DBR 35%-mu — setara menurunkan plafon KPR ratusan juta.
  • Joint income. Ajukan bersama pasangan: penghasilan digabung, DBR dihitung dari total. Risiko: komitmen bareng puluhan tahun.

Jangan Lupakan Biaya "Tak Terlihat"

Selain DP: BPHTB 5%, notaris & AJB ±1%, provisi bank ±1%, appraisal, asuransi jiwa + kebakaran, dan biaya balik nama. Totalnya mudah mencapai 10–15% dari harga rumah — untuk rumah Rp 564 juta berarti Rp 56–85 juta tunai di luar DP. Banyak KPR gagal bukan di cicilan, tapi di dana awal yang kurang.

Disclaimer: simulasi edukasi. Persetujuan aktual mengikuti kebijakan risiko masing-masing bank.

Pertanyaan Umum

Gaji 10 juta bisa beli rumah harga berapa?

Dengan cicilan aman 35% (Rp 3,5 juta), bunga 7%, tenor 20 tahun, DP 20%: plafon KPR maksimal ±Rp 451 juta → harga rumah maksimal ±Rp 564 juta. Siapkan DP ±Rp 113 juta plus biaya-biaya ±Rp 68 juta.

Apa itu DBR dalam pengajuan KPR?

Debt Burden Ratio = total cicilan bulanan ÷ penghasilan bersih. Bank umumnya mensyaratkan maksimal 30–35%, sudah termasuk cicilan berjalan seperti kartu kredit dan kendaraan.

Bagaimana cara menaikkan kemampuan beli rumah?

Perbesar DP, pertimbangkan tenor lebih panjang (dengan sadar total bunganya), lunasi cicilan lain untuk melonggarkan DBR, atau ajukan joint income bersama pasangan.

Berapa persen gaji yang aman untuk cicilan rumah?

Maksimal 30–35% dari penghasilan bersih menurut standar bank. Di atas itu risiko gagal bayar dan tekanan cashflow meningkat tajam — apalagi saat bunga floating tiba.

Apakah harga rumah maksimal sama dengan plafon KPR?

Tidak. Plafon adalah jumlah pinjaman; harga rumah maksimal = plafon ÷ (1 − DP%). Dengan DP 20%, rumah Rp 500 juta butuh plafon Rp 400 juta.